Emlak Vergisi Takdir Komisyonu Kararlarının Yargısal Denetimi
Emlak vergisi, taşınmaz maliklerinin kamu giderlerine mali güçleri oranında katılımını sağlamak amacıyla alınan, Anayasa’nın 73. maddesinde öngörülen bir vergi türüdür. Vergilendirme yetkisi, temel hak ve özgürlükleri doğrudan etkileyen bir alan olduğundan, “vergide adalet”, “eşitlik” ve “mali güce göre vergilendirme” ilkeleriyle sınırlandırılmıştır.
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu gereğince, emlak vergisinin matrahını oluşturan değerler, belediyeler bünyesinde kurulan arsa takdir komisyonlarınca her dört yılda bir belirlenmektedir. Ancak bu komisyonlar, idari işlem tesis ederken sınırsız bir takdir yetkisine sahip değildir. Tersine, komisyon kararlarının hem idari usul kurallarına hem de anayasal ilkelere uygun olması gerekir.
2026 yılı için pek çok belediyede, takdir edilen metrekare birim değerlerinin piyasa koşullarını ve ekonomik gerçekleri yansıtmadığı, orantısız ve fahiş artışlara sebep olduğu görülmektedir.
Bu makalede, emlak vergisi takdir komisyonlarının kararlarının yargısal denetime tabi unsurları, hukuka aykırılık sebepleri, ölçülülük ilkesi çerçevesindeki sorunlar ve yürütmenin durdurulması taleplerinin hukuki dayanakları, ülkemizde yaşanan ekonomik sorunlar baz alınarak somut örnekler ve tablolar eşliğinde ayrıntılı şekilde incelenecektir.
1. Takdir Komisyonu Kararlarına Karşı Dava Açma Hakkı
1.1. Anayasa Mahkemesi’nin 2021/38 Esas, 2012/89 Karar Sayılı Kararı
Anayasa Mahkemesi, 2011/38 Esas, 2012/89 Karar sayılı içtihadında emlak vergisi mükelleflerinin, takdir komisyonlarının belirlediği arsa ve arazi birim değerlerine karşı yargı yoluna başvurma hakkını kabul etmiştir. Böylece mükellefler, yalnızca vergi tahakkuk aşamasında değil, doğrudan takdir işleminin kendisine karşı da dava açabilir hale gelmiştir.
Bu karar ile, dava açma süresine ilişkin özel sınırlama da iptal edilmiştir. Sonuç olarak, takdir komisyonu kararlarına karşı açılacak davalarda artık 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun (İYUK) genel süre hükümleri uygulanmaktadır. Vergi mahkemelerinde süre 30 gündür (İYUK md. 7).
1.2. Dava Açma Süresi
Komisyon kararları genellikle mahalle muhtarlıklarında ilan edilmekte, mükellefler kararı öğrenme tarihi itibariyle dava açma süresini kullanabilmektedir. Takdir komisyonu kararları genellikle 2025 yılının Haziran ayında alınmış olup, kararlar 01.01.2026 tarihinden itibaren yürürlüğe gireceğinden 31.12.2025 tarihine kadar ilgili komisyon kararının iptali için dava açma hakkı bulunmaktadır.
Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’nun 15.02.2023 tarihli ve E:2022/14, K:2023/2 sayılı kararında ise, arsa ve arazi birim değerlerinin tespitine ilişkin takdir komisyonu kararlarına karşı, işbu kararın öğrenme tarihinden itibaren 30 gün içinde ve en geç kararın alındığı yılın son günü olan günü de (31.12.2025) dahil olmak üzere işbu tarihe kadar vergi mahkemelerinde dava açılabileceğine karar verilmiştir.
2. Hukuka Aykırılık Sebepleri
2.1. Konu Unsuru Bakımından Sakatlık
İdari işlemin konusu, işlemin doğurduğu nihai hukuki sonucu ifade eder. Takdir komisyonu kararlarının konusu, belirlenen metrekare birim değerleridir. Bu değerler yalnızca emlak vergisini değil; aynı zamanda tapu harçlarını, kentsel dönüşüm katkı paylarını ve birçok başka mali yükümlülüğü de doğrudan etkilemektedir.
Örneğin, Kartal İlçesi Orhantepe Mahallesi Orhangazi Caddesi için 2022 yılında 7.000 TL/m² olan birim değer, 2026 yılı için 80.000 TL/m² olarak belirlenmiştir.
Bu artışın yıllara göre dağılımı aşağıdaki gibidir:
| Yıl | Takdir Edilen Değer (TL/m²) | Yıllık Artış Oranı | 2022’ye Göre Kümülatif Artış |
| 2022 | 7.000,00 | – | – |
| 2023 | 11.302,55 | %61,46 | %61,46 |
| 2024 | 14.606,29 | %29,2 | %108,71 |
| 2025 | 17.815,28 | %21,2 | %154,87 |
| 2026 | 80.000,00 | %349 | %1042 |
4 yıl içerisinde %1042 oranında artış, ekonomik gerçeklerle bağdaşmamaktadır. Bu ölçüsüzlük, idari işlemin konu unsuru bakımından sakat olduğunu göstermektedir.
2.2. Sebep Unsuru Bakımından Sakatlık
İdari işlemlerin geçerliliği için sebep unsuru, yani işlemi tesis etmeye gerekçe oluşturan hukuki ve fiili sebeplerin varlığı şarttır. Oysa birçok bölgede, arsa değerini artıracak olağanüstü gelişmeler (örneğin imar planı değişikliği, altyapı yatırımı, ulaşım projeleri, kamu binaları inşası) mevcut değildir.
Örnek: Orhantepe Mahallesi Orhangazi Caddesi’nde 2022–2026 yılları arasında herhangi bir imar planı değişikliği yapılmamış, bölgeye yeni kamu yatırımları gelmemiş, altyapıda iyileştirme yapılmamıştır. Buna rağmen birim değerlerin 11,4 kat artırılması, sebep unsuru bakımından hukuka aykırıdır.
213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun (VUK) mükerrer 49. maddesi, komisyonların değer belirlerken belediye hizmetlerinden yararlanma ölçüleri, meskun yerlere yakınlık, ulaşım, ticari faaliyetler ve Maliye Bakanlığı tarafından belirlenen yeniden değerleme oranlarını dikkate alması gerektiğini düzenlemektedir. Bu kriterler göz ardı edilmiştir.
2.3. Ölçülülük İlkesine Aykırılık
Vergilendirme yetkisi, Anayasa md. 73 uyarınca adalet ve ölçülülük ilkelerine bağlıdır. Takdir edilen değerlerin, TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ve KFE (Konut Fiyat Endeksi) verilerinin çok üzerinde olması, ölçülülük ilkesine aykırılığı ortaya koymaktadır.
Tablo 2 – TÜFE’ye Göre Hesaplama
| Yıl | TÜFE Oranı | 2022’ye Göre Kümülatif Artış | Rayiç Değer (TL/m²) |
| 2022 | – | – | 7.000,00 |
| 2023 Ocak | %72,31 | %72,31 | 12.061,70 |
| 2024 Ocak | %53,86 | %263 | 18.558,13 |
| 2025 Ocak | %58,51 | %415 | 29.416,49 |
| 2025 Eylül | %39,62 | %576 | 41.071,30 |
| 2026 Takdir | – | %1042 | 80.000,00 |
Bu tabloya göre, normal şartlarda artışın 5–6 kat civarında olması gerekirken, komisyon kararıyla artış 11,4 kat olmuştur.
Tablo 3 – Konut Fiyat Endeksi (KFE) Verilerine Göre Hesaplama
| Yıl | KFE Değeri | 2022’ye Göre Artış Oranı | Rayiç Değer (TL/m²) |
| 2022 Ocak | 29,95 | – | 7.000,00 |
| 2025 Ocak | 165,88 | %453 | 38.769,94 |
| 2026 Tahmin | 212,05 | %607 | 49.560,93 |
| 2026 Takdir | – | %1125 | 80.000,00 |
KFE’ye göre dahi artış 6–7 kat seviyesinde kalması gerekirken, komisyon kararıyla 11,4 kata ulaşmıştır. Bu durum ölçülülük ilkesine açık aykırılık teşkil etmektedir.
2.4. Amaç Unsuru Bakımından Sakatlık
İdari işlemler kamu yararına hizmet etmelidir. Ancak takdir edilen değerler, kamu yararı yerine belediyelerin mali çıkarını gözetmektedir. Fahiş artışların özellikle dar ve sabit gelirli vatandaşların ödeyemeyeceği düzeye ulaşması, Anayasa’nın 73. maddesindeki “mali güce göre vergilendirme” ilkesine aykırıdır.
Ayrıca metrekare değerlerindeki artış yalnızca emlak vergisini değil; tapu harçlarını, kentsel dönüşüm maliyetlerini ve diğer kamusal yükümlülükleri de artırmakta, vatandaşların mülkiyet hakkını fiilen zedelemektedir.
3. Yürütmenin Durdurulması Talebi
Komisyon kararlarına karşı açılan davalarda, dava açmak vergilendirme işlemlerini kendiliğinden durdurmaz. Bu nedenle, İYUK md. 27 kapsamında yürütmenin durdurulması talebi, telafisi imkânsız zararların önlenmesi açısından zorunludur.
Eğer yürütme durdurulmazsa, mükellefler dava süresince fahiş oranlı vergileri ödemek zorunda kalacak, sonradan haklı çıkmaları halinde bile ciddi mağduriyet yaşayacaklardır. Bu nedenle, mahkemelerin ihtiyati tedbir niteliğinde yürütmenin durdurulmasına karar vermesi gerekmektedir.
4. Açılacak Davaların Muhtemel Sonuçları
· Fahiş Artışların İptali: Mahkemece taşınmazınızın bulunduğu yerde bilirkişi vasıtası ile keşif yapacak ve taşınmazınızın 2022 yılından beri ne kadar değerlendiğini ve takdir edilen vergi değerini karşılaştırıldığında takdir edilen değerin tamamını iptal edebileceği gibi, yalnızca fahiş kısmı iptal ederek makul seviyeye çekebilir. Bu durumda yukarıda 2 ve 3 numaralı tablolarla belirttiğimiz konut fiyat endeksi ve TÜFE verileri önem arz etmektedir.
· Vergi Yükünün Azaltılması: İptal kararıyla 2026–2029 dönemi boyunca ödenecek emlak vergisi daha düşük olacak, aşırı yük engellenecektir.
· Fazladan Ödenen Vergilerin İadesi: Fazladan ödenen vergiler için iade süreci başlatılabilecektir.
· Tapu Harçları ve Diğer Yükümlülüklere Etki: Emlak vergisinin yanı sıra tapuda ödenecek harçlar, kentsel dönüşüm maliyetleri ve kira gelirleri üzerinden ödenecek vergiler de düşecektir.
· Davanın Kısmen Kabul Edilmesi Mahkemece, dava her halükarda kısmen kabul -kısmen red kararı verilecektir. (örneğin 80.000,00 TL olarak takdir edilen değerin 30.000,00 TL’lik fahiş kısmının iptaline). Bu nedenle kısmen reddedilen kısım yönünden idare lehine vekalet ücretine hükmedilmemesi adına takdir komisyonu kararının tümden iptali yerine fahiş olan kısmının hesap edilerek iptalini talep etmek mükellefler için daha doğru olacaktır.
· Komşularla Birlikte Dava Açma İmkanı: Aynı sokak veya apartmandaki mükelleflerin tek dava üzerinden birlikte hareket etmesi, dava masrafları ve yargılama giderlerini önemli ölçüde azaltmaktadır. Çünkü mahkemeden alınacak iptal kararından bir binanın tüm sakinleri yararlanacaktır.
5. SONUÇ
Emlak vergisi takdir komisyonlarının belirlediği fahiş artışlar; konu unsuru bakımından ölçüsüzlük, sebep unsuru bakımından gerekçesizlik, amaç unsuru bakımından kamu yararı amacından sapma teşkil etmektedir. Anayasa md. 73’teki vergide adalet ve mali güce göre vergilendirme ilkeleri ihlal edilmekte, mülkiyet hakkı dolaylı biçimde zedelenmektedir.
Yargısal denetimde, TÜFE ve KFE verileriyle yapılan kıyaslamalar, artışların ekonomik gerçeklikten kopuk olduğunu göstermekte; bu yönüyle takdir komisyonu kararlarının iptali gerektiğini ortaya koymaktadır.
Sonuç olarak, mükelleflerin bu kararlara karşı dava açmaları ve yürütmenin durdurulması talebinde bulunmaları, haklarının korunması açısından büyük önem taşımaktadır.
Stj. Av. Berkay Kırcı
